Тел./факс: +7 (499) 707 4444
E-mail: info@premier-finance.com

Остаются ли квартиры в Москве инвестиционно привлекательными

Институт прописки, существовавший в Советском Союзе, за много лет стал частью менталитета российских граждан и сформировал у них необратимую привязанность к недвижимости. Для наших людей принципиально важно иметь формальное документальное подтверждение своих прав на квадратные метры – когда-то это был ордер, сейчас – свидетельство о праве собственности. В 1993 году прописку отменили как нарушающую конституционное право человека на свободу перемещений, но она осталась в головах. По сей день даже профессиональные риелторы оперируют формально устаревшими понятиями и используют регистрацию по месту жительства, добиваясь гарантий по сделкам.

Порядка 85% жилого фонда в России находится в собственности граждан. Потребность иметь свое жилье является фундаментальной для большей части нашего общества. Для сравнения: в Великобритании владеют недвижимостью около 69% населения, в США – примерно 65%, в Германии – 53%, в Швейцарии – 43%. Во многих западных странах у людей нет психологической зависимости от жилплощади: их дом там, где работа. Отношение к квартире – исключительно рациональное: нередко ее невыгодно иметь в собственности, потому что накладно содержать, часто неразумно инвестировать в рынок жилья, поскольку есть гораздо более выгодные финансовые инструменты. Но Россию, как известно, «умом не понять». У нас любая жилплощадь в Москве по-прежнему – показатель того, что «жизнь удалась».

Как инвестировали в недвижимость

И тем не менее столичный рынок жилья много лет не испытывал недостатка в желающих на нем заработать. Я хорошо помню первых инвесторов. Они пришли почти одновременно с приватизацией, в большинстве своем являлись выходцами из Советского Союза, как правило, имели отношение к западному капиталу и большие виды на московскую недвижимость – крайне недооцененную в то время. В 1992 году квартира в центре стоила $1 тыс. за 1 кв. м – фантастически низкий ценник для любой мировой столицы.

У нас к тому моменту появились иностранные менеджеры, первые богатые россияне, уже сумевшие заработать в новых экономических обстоятельствах. Следствием изменившихся финансовых возможностей стали новые потребительские запросы. Самыми престижными считались объекты больших метражей внутри Садового кольца. Нюанс состоял в том, что такие квартиры в свободной продаже отсутствовали как класс. На постсоветском пространстве быстро сформировался рынок типового жилья – стандартных «однушек»-«двушек»-«трешек», но на нем не было площадей 150 кв. м. С этого началась одна из самых интересных страниц в новейшей риелторской истории – расселение коммуналок.

Вход в это предприятие стоил порядка $55 тыс. – примерно такие вложения требовались на обеспечение жильцов коммунальной квартиры отдельной жилплощадью (цена «однушки» в спальном районе в 1992 году – около $11 тыс.). На выходе инвестор получал объект стоимостью $150 тыс. – доходность почти 200%.

Года через три стало понятно, что коммуналки сами по себе уже не так интересны. Какой бы ремонт ни сделал новый владелец, оставались прежние, часто неблагополучные, соседи, грязные подъезды, старые коммуникации. И тогда под инвесторов стали расселять не квартиры, а целые дома, постепенно формируя однородное социальное окружение и сегодняшнюю репутацию элитных центральных районов.

Только в начале 2000-х годов стали появляться первые новостройки, современные элитные жилые комплексы – принципиально новые объекты, которые распределили инвестиционный спрос между первичной и вторичной недвижимостью. Тем не менее вплоть до кризиса 2008–2009 годов «вторичка» собирала львиную долю инвестиций как высокодоходный и наименее рисковый сегмент рынка.

С 2005 года до кризисной осени 2008-го стоимость московской «вторички» возросла почти в четыре раза (см. график). Каждая вторая сделка совершалась не по причине решения актуальных жилищных вопросов, а с целью приумножения капитала. Доходность в отдельные периоды превышала 100%. На рынке жилья надулся пузырь, громко хлопнувший в конце 2008 года и обернувшийся резкой сменой инвестиционного климата, в результате чего словосочетание «инвестиции в недвижимость» сегодня в большинстве случаев следует употреблять лишь с определенной степенью условности.